Недоступная ипотека
Рост цен на недвижимость и ставок по кредитам затормозил увеличение ипотечного рынка. Требования к заемщикам растут, и быстро самое малое кто сможет им соответствовать.
Кредитный кризис, начавшийся в прошлом году, принес свои плоды, констатирует гендиректор рефинансирующей компании "АТТА ипотека" Александр Черняк: банки ужесточили условия кредитов на жилье, подняли ставки и величину первого взноса, а стоимость квадратного метра во многих городах продолжила рост.
Объем ипотечного кредитования растет, но все больше за счет кредитов на расширение жилплощади или кредитов под залог квартир, рассказывает он.
Средняя ставка по портфелю, находящемуся на балансе "АТТА ипотеки", увеличилась за полгода с 14,3% до 14,5%. На 2 процентных пункта - до 19% - снизилась доля заемщиков моложе 30 лет, на столь же (до 71%) выросла доля клиентов в возрасте 30-50 лет, продолжает Черняк, отмечая, что, если бы фирма выкупала больше закладных, картина бы менялась быстрее. "Сейчас мы покупаем закладных только на сумму, не превышающую той, которая гасится в существующем у нас портфеле, чтобы подсоблять его объем, структуру и другие параметры, необходимые для секьюритизации. Неизвестно, какая ставка должна быть нормальной для покупки, оттого что непонятно, какова будет доходность при секьюритизации", - объясняет Черняк.
"За первое полугодие цифра отказов в ипотечном кредите у наших партнеров удвоилось: с 18-20% до 35% в целом по стране. В Москве отказы растут быстрее - с 15% до 35% за полугодие", - говорит управляющий департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.
Причина половины отказов - недочет дохода и "закредитованность" претендентов - существование у них больших кредитных обязательств и просрочек по потребкредитам, рассказывает он. Растет число созаемщиков в сделках, что кроме того увеличивает возможность отказа: не все они проходят банковский отбор.
Уже к концу 2007 г. стало очевидным трансформирование профиля заемщика, в настоящее время тенденция закрепляется, говорит Дорош. Почти исчезла когорта заемщиков с доходом до 2000 долларов на члена семьи в месяц (сократилась c 45% до 11%), втрое - до 15% - выросла категория с доходом от 5000 долларов. Значительно увеличилась доля неженатых заемщиков - с 27% до 40% и "возрастных" заемщиков старше 45 лет - с 4% до 12%. Неженатые и люди старшего возраста имеют более значительный доход, но растут и риски банков - с возрастом доходы снижаются, объясняет Дорош. Полностью "белые" заемщики, судя по статистике, основательно истощились - их доля снизилась ещё к концу 2007 г. с 70% до 40%. А число семей, у которых на обслуживание ипотеки уходит 40-60% дохода, выросло до 63% (в конце 2006 г. - 27%).
Банкиры винят во всем цена жилья. Заемщикам требуются все большие кредиты, объясняет Дорош: в Москве за полгода обычный кредит вырос со 150 000 до 220 000 долларов, в регионах - с 40 000 до 60 000 долларов. "В связи с увеличением стоимости жилья в 2008 г. мы наблюдаем постоянное повышение средней суммы кредита", - подтверждает вице-президент "ВТБ 24" Георгий Тер-Аристокесянц. "Мы также замечаем, что клиенты привлекают больше созаемщиков. Средняя сумма кредита в I микрорайоне 2008 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась на 25%. В целом по России - со 100 000 до 125 000 долларов и с 70 000 до 87 500 долларов в регионах, цифры по клиентам нашего банка близки к общероссийским", - говорит начальник департамента маркетинга банка "Дельтакредит" Юлия Бельских.
"Уже во втором полугодии 2007 г., по статистике ЦБ, темпы роста ипотечного кредитования замедлились - повлиял важный кризис", - говорит экономист "Траста" Евгений Надоршин. Спрос не исчез, скорее снизились возможности обрести кредит, решающий момент для ипотечного коммерциала - цена недвижимости. Рост с начала года на 20-30% жилья на вторичном рынке говорит о том, что есть довольно людей, готовых ее покупать. Если бы на рынок здорово влияли повышенные ставки по ипотеке, такого колоссального роста спроса не было бы, резюмирует Надоршин.
Опубликовано: 11 августа 2008
