Офис в должок
Надежды банкиров на то, что коммерческая ипотека станет популярным инвестиционным инструментом, в то время как не оправдались. Как признаются сами участники рынка, спрос на подобные кредиты шибко низкий.
Эксперты связывают это с отсутствием законодательной базы, регулирующей взаимоотношения банка и заемщика при сделках с коммерческой недвижимостью.
Инвесторы постоянно рассматривали недвижимость как привлекательный инструмент для инвестиций, в особенности учитывая большой увеличение цен, тот, что показала жилая недвижимость по итогам 2006 года (порядка 103% годовых). Однако обстановка на рынке изменилась, когда цены на жилье к концу 2007 года стагнировали, а по некоторым позициям более того произошло незначительное (порядка 0,4%) понижение цен. Банки на ситуацию отреагировали запуском нового продукта - так называемой коммерческой ипотеки - долгосрочного кредита на покупку коммерческой недвижимости, которая, в различие от жилья, напротив, показывала убежденный подъем цен (порядка 20% в год). Одним из первых в УрФО о введении этой услуги заявил Ханты-Мансийский банк (ХМБ). Вслед за ним о программах "коммерческой ипотеки" заявили Райффайзенбанк, ВУЗ-Банк, Меткомбанк, Номос-банк, и Абсолют Банк. Условия на практике одинаковы: ставка по кредиту порядка 12-16%, первоначальный взнос не менее 30% от стоимости объекта недвижимости. Сроки кредитования - от пяти до десяти лет.
Сами банкиры объясняют заинтересованность к новому кредитному продукту не только привлекательностью для инвесторов, но и необходимостью расширения линейки продуктов для малого и среднего бизнеса. "ВУЗ-Банк запустил программу коммерческой ипотеки в связи с частыми обращениями клиентов, нуждающихся в собственной недвижимости для бизнеса", - объясняет умелец отдела кредитования управления по работе с малым и средним коммерциалом ОАО "ВУЗ-Банк" Игорь Яковлев.
Правда, как фиксируют сами банкиры, особой популярностью "коммерческая ипотека" у клиентов покуда не пользуется. Как рассказала патрон управления кредитования коммерциала "Банка 24. ру" Елена Маслич, типового продукта по кредитованию организации на покупку недвижимости нет, все сделки проходят в индивидуальном порядке и носят единичный характер. С ней соглашается и глава службы продаж компании "Олипс" (застройщик коммерческой недвижимости) Петр Латий: "За все момент мы совершили всего пару сделок с использованием этого инструмента. С теоретической точки зрения, застройщика ничего не отталкивает от коммерческой ипотеки: участие банка гарантирует юридическую чистоту и надежность сделки. Минусы существуют для покупателя, так как кредит удорожает цена приобретаемой недвижимости", - указывает господин Латий.
Причиной непопулярности коммерческой ипотеки в банках называют и несовершенство законодательства. Так, в соответствии вступившему в силу федеральному закону "Об ипотеке" залогом по кредиту может выступать строящееся здание, но это распространяется только на жилье. Про офисные или торговые площади в законе ничего не сказано. Таким образом, банк может оформить кредит только тогда, когда клиент уже вступит в права на предмет недвижимости, то есть уже позже совершения сделки. Это многим клиентам не выгодно, оттого что средства нужны как раз в отрезок времени покупки недвижимости, а не тогда, когда сделка уже закрыта и недвижимость оплачена. Кроме того, как указывает Игорь Яковлев, нынешний рынок коммерческой недвижимости является "рынком продавца", который зачастую навязывает свои условия, в том числе занижает официальную стоимость в договоре купли-продажи, чтобы снизить налоговые отчисления. "Условием проведения всякий ипотечной сделки является полная прозрачность, легальность и надзор за целевым использованием средств, которых в текущий момент без затей нет", - отмечает эксперт.
А отраслевые аналитики прогнозируют, что в ближайшее пора спрос на ипотечные кредиты со стороны организаций ещё снизится. Так, аналитик уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили отмечает, что в последнее миг наблюдается тенденция к увеличению спроса не на покупку, а на аренду торговых и офисных площадей. Например, в Екатеринбурге рыночная стоимость помещения площадью 100 кв. метров составляет порядка 9 млн. рублей. Арендная ставка - порядка 120 тысяч рублей в месяц, что сопоставимо с ежемесячными платежами по кредиту. Кроме того, сегодня сами застройщики останавливают свой выбор не продавать, а сдавать в аренду торговые и офисные площади.
"На рынке есть какой-то дефицит высококлассных площадей как офисных, так и торговых, потому что девелоперы отдают предпочтение оставлять их в собственном управлении, это приносит высокую доходность: так средняя арендная ставка составляет от 1,3 тысяч рублей до 2,5 тысяч рублей. Иными словами, нет свободного рынка для продажи, в том числе и в ипотеку, качественной ликвидной коммерческой недвижимости", - отмечает господин Тухашвили. К тому же в этом году наметилось некоторое снижение темпов роста цен на офисную недвижимость по итогам 2 месяцев - порядка 2%. "Таким образом, рост цен сопоставим со ставками по кредиту, что сводит на нет польза для инвесторов, купивших офис в ипотеку с целью перепродажи", - указывает аналитик.
Опубликовано: 27 марта 2008
