Расплатиться досрочно
Большинство заемщиков не хотят оплачивать банкам проценты по ипотеке в течение 20-30 лет и стараются поскорее возвратить долг.
Но изготовить это без лишних расходов позволительно вдалеке не всегда: банки по-разному наказывают тех, кто досрочно возвращает кредиты.
В среднем заемщики погашают ипотечные кредиты сроком 15-20 лет за 5-7 лет", - говорит вице-президент банка "Дельтакредит" Динара Юнусова. А берут долгосрочные кредиты, чтобы вписаться в условия банка при не чересчур большом доходе: больше продолжительный срок позволяет снизить ежемесячные платежи. "Два года вспять при моей зарплате банк "ВТБ 24" смог выдать мне ипотечный кредит в 100 000 долларов только на 15 лет, хотя я собирался погасить его быстрее", - рассказывает топ-менеджер кондитерской компании Дмитрий Русаков. За два года он смог возвратить банку уже половину ссуды.
И хотя из-за роста цен на недвижимость отрезок времени реального погашения займов растёт - по словам гендиректора кредитного брокера "Фосборн хоум" Василия Белова, в текущий момент банки ориентируются на то, что заемщик будет погашать кредит 11-12 лет в Москве и 8-9 лет в регионах, - вероятность уплатить досрочно остается важным параметром кредита. Особенно для тех, кто планирует гасить количество займа за счет продажи имущества, к примеру старого жилья. Начальник управления продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин советует им тотчас избирать банк с максимально удобными условиями досрочного погашения.
Из чего выбирать
Далеко не все банки с радостью принимают капиталы от заемщиков досрочно. Многие вводят моратории на досрочное погашение и штрафы. "Банки таким образом гарантируют себе доходность", - объясняет Белов.
Одни из них устанавливают в первые месяцы совершенный мораторий на досрочное погашение и не принимают финансы сверх графика платежей. Например, у "Дельтакредита" мораторий составляет единственный год, у Оргрэсбанка (кредит на покупку готового жилья с аннуитетными платежами) - 90 дней.
Другие разрешают досрочное погашение практически с первого дня, но устанавливают штрафную комиссию. Так, по ипотечным программам "Айсиайсиай банк" в первые 12 месяцев взимает плату в размере 2% от суммы досрочного платежа, Банк Москвы берет комиссию в таком же объеме в первые шесть месяцев.
А некоторые банки связывают величину кредитной ставки с возможностью досрочного погашения. "Более комфортные условия досрочного погашения влекут повышение ставки на 0,5-1 пункт и более", - отмечает руководитель отдела кредитных услуг "Мани брокер" Ирина Гудак. Например, "Абсолют банк" оформит ссуду на готовую квартиру под 11% годовых в долларах (20% - начальный взнос, на срок до 25 лет), если клиент согласен на полный мораторий в течение пяти лет. При отсутствии моратория ставка составит 12% годовых. А вот МБРР предлагает для приобретения готового жилья долларовый кредит под 9,25% годовых (первый взнос - от 15%, на 10 лет), но при этом будет взимать комиссию в 2000 рублей. при каждом досрочном погашении до окончания срока кредита. Ставка кредита по программе, не предусматривающей уплаты этой комиссии, составит уже 11% годовых в долларах.
Притом в МБРР, а кроме того в Городском ипотечном банке при частичном досрочном погашении не сокращают срок кредитования, а только снижают охват ежемесячного платежа. Но Гудак отмечает, что клиенту выгоднее сократить срок кредита: он сэкономит на процентах. Некоторые банки, как "ВТБ 24", позволяют заемщикам выбирать между снижением платежей и сокращением срока.
Заявил - заплати
Обычно банки устанавливают минимальный габарит досрочного платежа. В "ВТБ 24" это 15 000 рублей, в "Юникредит" - 50 000 рублей, в "Хоум кредит энд финанс банке" - 150 000 рублей. Но автономно от суммы платежа клиенту нужно будет заблаговременно отдать в банк заявление о досрочном погашении всего или части займа (срок зависит от банка) и только затем у него примут деньги, напоминает зампред правления "Абсолют банка" Олег Скворцов. Банк может хлопотать давать заявление и за три дня, и за две недели.
Нужно держать в памяти и о том, что некоторые банки берут штраф, если клиент заявил о досрочном погашении, но не привнес средства. Например, Сведбанк взимает в таких случаях 100 долларов или 100 евро.
Опубликовано: 21 апреля 2008
