Не все дешево, что так выглядит
Выбирая банк для получения кредита, особенно, ипотечного, большинство заемщиков по-прежнему, в первую очередь, смотрят на процентную ставку.
Однако цена ссуды складывается из нескольких величин. Процентная ставка - только одна из них. Причем, присутствие некоторых видов платежей может слить на нет более того выгоду по сниженному проценту.
Стандартный комплект расходов на приобретение ипотечного кредита сам по себе выглядит внушительно: комиссия банка за рассмотрение заявки и выдачу кредита, платеж за перевод денег со счета, аренда банковской ячейки, стоимость нотариального оформления договора, оплата услуг оценщика, государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи и т.д. Кроме этого банк может потребовать, чтобы заемщик оплатил ведение ссудного счета, оформление договора купли-продажи и другие услуги, предоставляемые в добровольно-принудительном порядке.
Часть указанных платежей ожидает клиента любого банка. Так, куда бы заемщик не обратился за ипотечной ссудой, ему все одинаково придется потратиться на оценщика и страховую компанию, а ещё на составление договора купли-продажи и его госрегистрацию. А вот остальные сборы могут и отнюдь отсутствовать. Но у большинства кредиторов имеются хотя бы одна-две комиссии. В среднем, на расходы по оформлению кредита, эксперты советуют готовить сумму равную 1 -2,5% от суммы кредита. Большинство перечисленных платежей обременяют заемщика только единственный раз - при оформление кредита.
Наименее разорительна для заемщика комиссия банка за рассмотрение заявки. Как правило, она стоиь на глаз в 1 тысячу рублей. Хотя в отдельных случаях за рассмотрение заявки банк может хватать и больше - до 4500. Но ныне уже многие банки всецело отказались от этого платежа.
Наиболее ощутимая статья накладных расходов - комиссионные за оформление (выдачу, организацию) кредита. Их габаритность колеблется от 0,4% до 1,5% от суммы кредита. Время от времени, эта комиссия кроме того попадает под ножик скидок. Некоторые банки проводят акции, в течение которых комиссия уменьшается вдвое, или отменяется. Часто такое предложение становится частью совместных партнерских программ брокеров и банков. Но, в прошлом чем, употребить таким предложением, стоит посчитать - какая будет экономия. Так, если банк отменяет комиссию за выдачу кредита в размере 0,7%, а брокера за своих услуги берет 1,5%, то заемщик ничего от таковой акции не выиграет.
Другой вариант - когда банки, наоборот, предлагают заемщику больше уплатить на начальном этапе, чтобы уменьшить процентную ставку. Такую вероятность по программе "Назначать свою ставку", предлагает, например, ДельтаКредит. На начальный взгляд, переплатив на начальном этапе, в итоге заемщик, действительно, может принять неплохую экономию. Так, финансовый управляющий компании "Универсальный финансовый консультант" Артем Плотников посчитал, что если брать кредит на покупку квартиры на вторичном рынке в размере 100 тысяч долларов на 25 лет, то базовая ставка у банка "Дельтакредит" составит 11% годовых в валюте (подтверждение дохода по форме банка).
Чтобы снизить ставку до 10%, необходимо уплатить комиссию - 3 тысячи долларов. При ставке 11% годовых за весь срок кредита в виде процентов набежит 194 тысячи долларов. (ежемесячный платеж - 980 долларов, общая сумма выплат по кредиту - 294 тысячи долларов). При уплате трехпроцентной комиссии и снижении ставки до 10% годовых процентная переплата будет надлежать 181 тысяче долларов (ежемесячный платеж - 936 долларов, общая сумма выплат - 281 тысяча долларов) с учетом комиссии. Получается, что мы сэкономим 13 тысяч долларов. "Но такого же результата разрешено достичь и по базовым программам других банков, которые предлагают кредит под 10,25-10,29% годовых без трехпроцентной комиссии, - замечает Артем Плотников. - По эдакий программе ежемесячный платеж составит 926-929 долларов, а в целом мы заплатим банку 278-279 тысяч долларов. Такой вариант окажется предпочтительнее, чем обширно разрекламированная акция "Дельтакредита". Примерно, этакий же плод выходит и при подсчете выгоды по программе Банка Жилищного Финансирования (БЖФ) "Меня правила - плати меньше".
Тем более, экономия будет только, если заемщик не соберется посредством пару лет рефинансировать кредит в другом банке. Там ему придется заново миновать всю процедуры и свершить все платежи, а, соответственно, результат от долгосрочной экономии на процентах в первом банке, будет сведен на нет.
Еще один обличье расходов заемщика связан с формой перечисления средств за покупку квартир. Для этого практикуется немного схем разной степени дороговизны. Так, перевод со счета на счет внутри будет стоить от 500 рублей до 1,5% от суммы кредита. Чаще всего, его стоимость определяется стандартным банковских тарифов за такую операции. Другая популярная форма расчета - сквозь арендованную банковскую ячейку. Ее аренда на срок 10-15 дней будет стоить, в зависимости от банка - 1500-2500 рублей. Некоторые банки предоставляют заемщику право выбрать, какой формой расчета он воспользуется. В других форма расчете определяется договором, и является, по сути, навязанной услугой.
"Например, зачастую при расчёте с продавцом не через ячейку, а безналичным путём, удаётся сэкономить примерно 1% от суммы кредита. Но тут следует чутко впитывать текст тарифы. Потому что бывают банки, которые таким образом стимулируют заёмщиков к расчётам безналичным путём, а бывают те, у которых в любом случае и при каждый схеме выйдет одна и та же сумма сборов. Просто они будут именоваться по-разному в зависимости от способа расчётов", - предупреждает босс компании "Легкокредит". Кирилл Суслов.
Также банк особняком может забирать с заемщика денежки за выдачу наличных средств со счета клиента - от 0,3 до 1% от суммы кредита, и плату за ведение ссудного счета. Вот эта последняя комиссия наиболее коварна для заемщика.
Дело в том, что это единственная комиссия, которая выплачивается банку не единожды, а постоянно - на протяжении всего срока кредита. Иногда банки практикуют такую схему: предлагают программу с низкой процентной ставкой, и все-таки при условии - клиента, получив кредит по этой программе, платит комиссию за ведение счета. Как правило, 1-1,5%. При таковый комиссии, кредит по "заниженной" ставке может угодить даже дороже стандартной программы.
Как правило, непосредственные платежи банку вышеперечисленным набором и ограничиваются. Однако этого воспрещено изречь о тратах заемщика. Ему предстоит ещё достаточно полно сопутствующих расходов: нотариальная пошлина, оценка недвижимости, плата страховой компании. Также список трат может пополнить оплата услуг компании, упрощающей госрегистрацию - возле 10 000 - 20 000 рублей, и сбор компании составляющей контракт купли-продажи - 5-9 000 рублей.
С одной стороны, этих расходов, как уже было сказано, избежать не получится С другой, они могут довольно шибко различаться по сумме. С той же оплатой услуг нотариуса существуют хитроумный нюанс. Дело в том, что обязательное нотариальное удостоверение ипотечной сделки давнехонько отменено. Однако существуют разные формы заключения договора ипотеки, и некоторые банки возводят схему своей работы так, что без участия нотариуса не обойтись.
"В части банков нотариус удостоверяет, например, заявления от супругов о согласии на сделку, плюс составляет договор в несложный письменной форме и обеспечивает его госрегистрацию. У других кредиторов составлением договора и госрегистрацией занимаются специальные компании, а нотариус выполняет прямо нотариальные действия", - Кирилл Суслов. В зависимости от функции нотариуса, стоимость его услуг обойдется от 2 до 15 тысяч рублей.
Имеет важность и то, с каким количеством нотариусов работает банк. Если это один-единственный специалист, то загодя не возбраняется прогнозировать, что стоимость его услуг будет выше среднерыночной. Если нотариусов несколько, то больше шансов обретать услуги за адекватную цену.
Примерно также обстоит обстановка с оценочными и страховыми компаниями. Как правило, банк не дает заемщику право воспользоваться услугами сторонних специалистов, а предлагает на отбор несколько аккредитованных компаний. Их расценки также могут приметно отличаться. Так, услуги оценочной компании колеблются от 2,5 до 5 тысяч рублей. Страхование, как правило, составляет рядом 1-2% от суммы кредита - в зависимости не только от тарифов компании, но и индивидуальных характеристик заемщика и квартиры.
Большинство этих расценок не сложно познать заблаговременно - если не покупаться на рекламные слоганы, а отнестись участливо к изучению информации. Перечень своих комиссий солидные банки, как правило, размещают на сайте, в соответствующем разделе.
"Проблема, связанная с непредвиденными дополнительными расходами, возникает из-за низкого качества обслуживания клиента. Особенно касается горячих линий в банке: некомпетентные сотрудники могут одаривать неполную, или ошибочную информацию. Хотя для некоторых банков или риэлторских компаний это является продуманным ходом: джентльмен на этапе подхода к сделке и оплаты образовавшихся перед ним дополнительных расходов вероятнее всего заплатит.
Он уже потерял время, понес расходы, касающиеся страховки и оценки, собрал документы, а самое главное - уже выбрал квартиру. И тут два решения: откопать банк, где комиссия меньше и приступить все заново или все-таки доплатить и купить", - предупреждает генеральный шеф "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов. Так, по словам брокеров, некоторые банки умалчивают о том, что заемщику придется раскошелиться на фирму, занимающуюся госрегистрацией. Потому что, теоретически, это добровольная услуга. Заемщика могут без затей определить перед фактом: либо он платит посредникам, либо - занимается регистрацией самостоятельно.
Поэтому, дабы избежать подобных "сюрпризов", не стоит уповать, что консультант сам расскажет вам все, что нужно. Лучше самому озвучить все вопросы о предстоящих расходах, связанных как с получением кредита, так и последующим его обслуживанием.
Опубликовано: 19 марта 2008
