Ипотека за границей: почувствуйте разницу
Популярный сегодня в столице анекдот: «Не хватило денег на «хрущевку» в Химках - пришлось приобрести виллу в Испании», - как и любая шутка, содержит только долю шутки.
Жилье во многих европейских столицах все ещё видно дешевле, чем в Москве. Более того, если приобретать зарубежную резиденцию в рассрочку, кредит обойдется полно дешевле, чем в России.
Поэтому в последние годы мысль обзавестись квартирой или домиком за рубежом привлекает все больше наших соотечественников.
Но продолжающийся кризис в банковской сфере не лучшим образом сказывается на перспективах россиян сделаться собственниками европейской недвижимости. Сообщения о катаклизмах на иностранных ипотечных рынках мы воспринимаем главным образом посредством призму внутренних последствий: как шибко подорожают кредиты, сколь строже банки станут отбирать заемщиков. Пример США наглядно демонстрирует, к чему приводит неразборчивость при выдаче кредитов: по данным Ассоциации ипотечных банков США, в четвертом микрорайоне 2007 года больше 1 млн. джентльмен оказались кандидатами на выселение по причине неплатежеспособности.
А в этом году численность заемщиков, которые прекратят выплаты по кредиту, по мнению экспертов, удвоится. Американская статистика заставляет нервничать более того те банки, которые благоразумно держались подальше от ипотечных ценных бумаг. Так, менеджер по связям с общественностью Swedbank Анна Сандблад отмечает, что, несмотря на то что Swedbank не работает напрямую с ипотечными ценными бумагами, он был вынужден немного повысить ставки: ибо риски по ипотечному кредитованию возросли, а заемные средства стали дороже.
"В среднем ставки в США и развитых странах Европы, таких, как Великобритания, Германия, Франция, Италия, Испания, выросли на 0,5-1%, - комментирует начальник отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова. - Кредиты иностранцам дают под 3-4% + EURIBOR (ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро. - М2) или LIBOR (межбанковская ставка рефинансирования. - М2), что на нынешний день составляет возле 5-6% годовых".
Но главная задача содержится не в росте процентных ставок. Раньше банки встречали потенциальных клиентов с распростертыми объятьями, операция проверки кредитоспособности носила без малого символический характер.
Хотя для нерезидентов условия кредитования традиционно были жестче, а первоначальный взнос за жилье и проценты - выше, чем для местных жителей. Таким образом иностранные банки закрывают свои риски на эпизод неплатежей и необходимости реализовать залог. Одно занятие - осмыслить с местным жителем, окончательно другое - валандаться с неведомо где пребывающим иностранцем.
Впрочем, в то время как риэлторы, оформляющие сделки с иностранной недвижимостью, фиксируют в основном повышение сроков рассмотрения заявок: банки хотят располагать вероятность досконально исследовать подноготную претендентов на кредит. Но сколько-нибудь заметного роста числа отказов не наблюдается. "Несмотря на повышенную бдительность европейских банков по отношению к заемщикам, на россиянах это на практике не сказалось, - поясняет Ю. Титова. - В последнее миг кредитная история, которую в состоянии продемонстрировать наши сограждане, становится все больше внушительной. Они способны дать в банк качественную документацию, которая подтверждает их благосостояние и кредитоспособность".
Почувствуйте разницу
Ничем принципиальным оформление ипотечного займа за границей от аналогичной процедуры в России не отличается. Условия кредитования кроме того варьируются в зависимости от финансового положения заемщика. Проверка платежеспособности, поиск, а следом оценка недвижимости, страховка, государственная регистрация имущества те же самые, но все это придется работать на иностранном языке.Некоторая отличалка существует при оформлении кредитного договора: за границей банки действуют более гибко. Если в России не принято изменять установленные банком условия по желанию заемщика, в европейских странах стандартная версия договора согласовывается под нужды конкретного клиента.
Без первоначального взноса за границей кредит на приобретение жилья не дают - это чисто российская практика. Заемщик должен обладать на руках от 15 до 30% стоимости будущего объекта. А в некоторых странах, как, например, в Швейцарии, при отсутствии кредитной истории в местных банках дадут и того меньше - 50-60%.В Европе и США, как известно, распространена практика использования "плавающих" процентных ставок. Они привязаны к тому или иному показателю национальной либо международной финансовой системы и систематично корректируются рынком. В принципе по желанию заемщика банк может определить и фиксированную ставку. Раньше они считались менее выгодными, а ныне - как знать...
В договоре досконально описывается процедура реализации залога. И вот тут кроется коренное различие иностранной ипотеки от отечественной. За границей заемщик вправе без каких-либо согласований с банком выставить близкое жилье на продажу, несмотря на обременение. Это называется "продажа с ипотечным контрактом". Покупатель переоформляет кредит на родное имя, и все расходятся друзьями.
Если вас посетила идея обзавестись жильем на иностранном курорте, причем действовать это вы планируете на заемные средства, в прошлом всего наведите справки, насколько это реально в принципе. Дело в том, что не в каждой стране продают жилье россиянам. Например, в Чехии, Хорватии, Болгарии, Турции ловить нечего, как это ни печально. В Чехии недвижимость продают только резидентам. Чтобы им стать, нужно иметь в распоряжении по меньшей мере годичный наружность на жительство. Хорватия установила на пути приобретения недвижимости иностранцами любого происхождения такие бюрократические рогатки, что оформление жилья в достояние затягивается на год или два. "В Черногории и Болгарии не дают кредиты на покупку недвижимости россиянам - только гражданам Евросоюза, США и Австралии", - добавляет Ю. Титова. Впрочем, тот самый вариант не совершенно безнадежен в плане ипотеки.
Правда, хватать ее придется не "там", а на родине. Так, одна моя знакомая, пожелавшая заиметь летнюю резиденцию в Черногории, взяла кредит под залог собственной квартиры в Москве и на эти монеты купила симпатичные апартаменты на Адриатическом побережье.В Турции закон об ипотеке принят только осенью прошлого года. Схема покуда не отлажена, потому большинство банков останавливают свой выбор занимать выжидательную позицию. Как логично предположить, исходя из российского опыта, первое час ипотека по-турецки будет очень хлопотным и затратным предприятием. В данный миг охват кредита не превышает 65% стоимости жилья. Ставки по займам в евро составляют 6,96% годовых за пределами зависимости от срока кредита.
Дружелюбнее всего к иностранцам относятся испанские и кипрские кредиторы. Стоит иметь в виду, что кипрская недвижимость после этого присоединения страны к зоне евро начала вырастать в цене. Заморское жилище обойдется дешевле, если забрать заем напрямую у застройщика, тот, что обладает правом проводить ипотечные сделки с банками. Кстати, на Кипре, как и в России, самые низкие ставки по ипотеке в швейцарских франках - меньше 4% годовых. К тому же первые два года заемщик освобождается от уплаты процентов.
Опубликовано: 27 марта 2008
