Будет ли в России доступное жилье ?
Высокие цены на жилье наблюдаются в текущее время на практике во всех городах России.
За последние годы порядок доступности жилья снизился. По официальным данным, если летом 2005 года цена стандартной квартиры площадью 54 кв. м была равна доходу средней семьи из трех дядя за 4,3 года, то сегодня тот самый срок вырос до 5,3 года.
Однако задача россиян не только в недоступности жилья, но и в том, что большая количество жилищного фонда уже морально устарела и нуждается в реконструкции.
По данным Федеральной службы статистики, в 2007 году численность населения России составила 142,2 млн человек. На одного россиянина приходится 21,1 кв. м жилой площади. Чтобы подойти по обеспечению жильем к американскому уровню, жилой фонд России должен собирать 9243 млн кв. м. Сегодня он составляет 3002 млн кв. м. Значит, надобно создать 6241 кв. м дополнительно. Даже если к 2010 году будет возводиться по 80 млн кв. м в год, то для достижения американского уровня необходимо 78 лет.
Всем известно, что Америка добилась хороших результатов в деле обеспечения жильем своих граждан благодаря развитию ипотечного жилищного кредитования. Россия пошла этим же путем, и в последние годы мы наблюдали ипотечный бум во многих регионах нашей страны. Однако америкосский ипотечный кризис негативно отразился не только на участниках американского ипотечного рынка. В эпоху глобализации этот кризис притормозит темпы развития и нашей ипотеки, коль резво мы выбрали американскую модель.
По планам правительства, в 2010 году в России будет выдаваться по 1 млн ипотечных кредитов в год. Сбудутся ли эти прогнозы?
На нынешний день, по данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), в Москве средняя ставка на ипотечные кредиты на вторичном рынке жилья для заемщиков с официально подтвержденными доходами составляет 10,9% в валюте и 12,4% в рублях.
Из-за нехватки денежных ресурсов у участников ипотечного рынка процентная ставка за пользование ипотечным кредитом довольно высока и в ближайшее час вряд ли снизится. Напротив, в последнее период ипотечные ставки выросли в среднем на 1%.
Налоговое бремя на работодателей не уменьшается, а это значит, что значительная доля граждан будет и дальше переплачивать банкам за их риски из-за невозможности удостоверить источники своих доходов официальным способом. А это означает, что для этой категории клиентов процентная ставка и впредь будет на 2-3% выше ставок для заемщиков с официально подтвержденными доходами.
Развитие среднего класса происходит весьма медленно, а ибо аккурат представители среднего класса составляют основное ядро ипотечных заемщиков для банков. На сегодняшний день существует здоровый разрыв между теми, кто нуждается в улучшении жилищных условий (60% граждан), и теми, кто реально может себе это дозволить (10-15% населения), в том числе и с помощью ипотеки.
Высокие цены на жилье, которые наблюдаются в текущий момент практически во всех городах России, отчасти обусловлены тем, что формирование ипотеки способствовало бурному росту платежеспособного спроса на квартиры. Строительный комплекс России, тот, что не воссоздал ещё темпы строительства нового жилья времен СССР, не может удовлетворить растущий спрос, в том числе и со стороны ипотечных заемщиков.
На сегодняшний день существует дисбаланс в большинстве регионов страны между ценами и качеством жилья. Россияне уже сталкиваются с тем, что реальная стоимость их квартир не соответствует своим потребительским качествам. Таким образом, дальнейший увеличение спроса без увеличения роста предложения увеличивает цены на морально устаревшее жилье. Именно оттого мы наблюдаем в последнее момент гигантский заинтересованность россиян к покупке зарубежной недвижимости, а это означает, что российские покупатели вывозят денежки за предел и финансируют экономику чужих стран. Вот как характеризует эту ситуацию население в анекдоте: "Подсобрал деньжат - хотел достать дачу под Мытищами. Не хватило. Пришлось забрать виллу в Испании".
Ипотека нам поможет?
Понятно, что за границей, как правило, покупается уже второй дом. А как постановить жилищный вопросительный мотив для среднестатистической младой семьи, желающей существовать и вкалывать в России? Рассмотрим вероятность решения жилищного вопроса на примере молодоженов, работающих в Москве, и попытаемся подсчитать, когда они смогут разрешить себе жить в собственной квартире. Предположим, они хотят получить двухкомнатную квартиру общей площадью 54 кв. м в одном из спальных районов Москвы. Стоимость таковый квартиры составит на глаз 7 млн рублей (280 тыс. долларов США). По статистике обычный ежемесячный барыш одного человека составляет эдак 23 170 рублей. Если они смогут откладывать по 40% от своих доходов (в сумме - 18 536 руб.), что при нынешних ценах товары и услуги первой необходимости и уровне инфляции очень затруднительно, то им понадобится больше 30 лет, чтобы справить новоселье, при условии, что цены и доходы будут сохраняться на этом уровне.
Сможет ли им подсобить ипотека?
Предположим, супруги молодые и кредит возьмут на 20 лет, заплатив при этом 10% от первоначальной стоимости квартиры. Ежемесячно они должны выплачивать банку приблизительно 2400 долларов, соответственно, их доход должен быть возле 5000 долларов в месяц. Увы, доходы нашей среднестатистической пары в три раза меньше тех, которые требуются банку.
Несложные подсчеты позволяют на конкретном примере увидеть, что уровень цен на жилье и процентные ставки за пользование ипотечным кредитом не позволяют планировать на улучшение жилищных условий большинству наших граждан.
А это означает, что американский образец решения жилищных проблем граждан, возможно, не вовсе подходит для нынешней России. Не стоит упускать из памяти кроме того об отличиях среднестатистического американца и россиянина. Практически у всех граждан США есть кредитная история, большинство из них являются представителями среднего класса, трудовые отношения работающих по найму американцев защищены и урегулированы существенно лучше, чем в России... Нам еще только предстоит наверстывать упущенное в этих вопросах. Так есть ли выход?
Существует еще одна модель - немецкая, или, как ее еще называют, накопительная. Основным отличием этой системы является то, что капиталы заемщика инвестируются только в строящееся жилье, а недостающую сумму ему предлагают под минимальный процент. А гарантии по обеспечению доходности проектов и сохранности средств вкладчиков берет на себя государство. Остается пожелать Государственной думе пятого созыва не ориентироваться только на навык США, а снабдить законодательство для развития других европейских схем решения жилищных проблем своих граждан.
ТАТЬЯНА НИКИТИНА, генеральный управляющий Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН)
ИРИНА РАДЧЕНКО, вице-президент Международного ипотечного клуба
Опубликовано: 03 апреля 2008
