Как забрать кредит под 6-7 годовых
Цены на жилье растут, банки поднимают ипотечные ставки, ужесточают процедуру андеррайтинга, сворачивают программы, не требующие первоначального взноса.
Волна ипотечного кризиса, зацепившая своим крылом и наши ипотечные банки, отсекла от ипотеки многих потенциальных заемщиков.
Однако в мире уже давнехонько существует финансовый инструмент, позволяющий хватать гроши в должок под больше низкие проценты, сформировать приличную кредитную историю и накопить монеты на первоначальный взнос в ипотечный банк.
Этот инструмент - строительные сберегательные кассы (ССК). Сегодня своим мнением о работе ССК поделятся наши эксперты, но некогда кратко изложим суть. Государственная Дума должна разобрать план закона "О строительных сберегательных кассах". Как объяснили Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru разработчики проекта (см. нашу статью "Когда заработает "опальная" стройсберкасса"), агрегат будет функционировать эдак так:
Стройсберкасса должна пособить накопить вкладчику средства на квартиру (конечно, не на всю, а на часть) и выдать кредит на приобретение жилья, под более низкие, чем в обычном банке проценты - приблизительно - 6-7% годовых. Но поначалу на счету нужно накопить определенную сумму. ССК будет начислять на вклады 3-4% годовых. Государство обещает помогать вкладчиков финансово: начислять 20% на ежегодные взносы вкладчиков, не превышающие 70 тыс. рублей. Максимальный ежегодный взнос государства на счет - 14 тыс. рублей в год. Принцип следующий: сколь денег накоплено, столь же и будет выдано в качестве кредита. Накопили 30 тысяч долларов, значит ещё столько же выдаст ССК.
Выданный ССК кредит не возбраняется будет потратить только на улучшение жилищных условий (под этим понимается не только покупка нового жилья, но и перепланировка, и ремонт, и приобретение дачного участка). Наконец, деньги, накопленные в стройсберкассе, плюс кредит кассы разрешено применять в качестве первоначального взноса на покупку жилья сквозь рядовой ипотечный банк.
По замыслу авторов проекта, низкие процентные ставки позволит определить замкнутая организация финансовых потоков, независимая от колебаний рынка. Государство ещё намерено отстоять вкладчиков от мошенников - созданием специального страхового фонда и обязательством ССК заполучить лицензии от Центробанка.
А в настоящий момент мы дадим словечко автора проекта, депутату Госдумы РФ Ивану Грачеву:
Иван Грачев: ССК распространится на треть населения страны
- Почему на ваш воззрение закон о стройсберкассах так длительно у нас не принимается?
- Думаю, у закона об ССК две группы противников. Первые - любители американской модели ипотеки, которые чисто большевистскими методами пытаются никакие другие системы в Россию не пропустить. Они, начиная с 1995 года, со мной борются, с тех пор, когда я начал работу над ипотечным законодательством. Ведь законы об ипотеке и стройсберкассах делались параллельно, но если ипотечный закон удалось продавить в 1998 году, то законопроект об ССК так и не принят.
Вторая группа противников - доля банков, которые почему-то считают ССК конкурентами. Они думают, что это те же самые деньги, которые поступают к ним, и полагают, что лучше бы их каким-то образом вкупе с господдержкой покинуть в банках.
- Значит, ССК конкурентом классической ипотеке не станет?
- Клиенты стройсберкасс - другие люди, соответственно, это другие деньги. Ипотека предназначена для тех, у кого есть 30% от стоимости жилья, если и могут быть отклонения от этой цифры, то небольшие. Попытки выдавать кредиты тем, кто не имел первоначального взноса, Америке обошлись еле-еле==немного ли не в триллион долларов. Поскольку в России самое малое тех, кто имеет потребный первоначальный взнос для ипотеки, надобно подтягивать людей системами государственной поддержки накопления, так чтобы за полтора-два года, шесть лет, в крайнем случае, они накапливали эти необходимые 30%.
Это резон за стройсберкассы: 30% накопил дядя в ССК, 30% ему добавила эта же стройсберкасса, а недостающие 40% он получил в ипотечном банке. То есть, к ипотечным банкам ССК привлекают новых клиентов с готовой кредитной историей.
- Можно ли в действительности выстроить замкнутую финансовую систему, независимую от инфляции? Защитит ли она от роста цен на жилье?
- Совсем не зависящую от экономики страны систему выстроить нельзя, потому как более того поток вкладчиков все одинаково зависит от соотношения процентов, работающих внутри системы и за пределами ее. Но разрешается сформировать устойчивую структуру, не реагирующую на мелкие скачки и даже на инфляцию в 10-15%, если у нее есть тенденция к снижению. На практике это подтвердили немцы, чехи, словаки и другие страны.
Если обратиться к теории, все модельные оценки показывают, что сбалансированную систему, - непирамидальную, - создать можно, только за это платишь сдвигом в очереди. Допустим, посредством двухлетний отрезок времени накопления клиент ССК должен был обрести кредит, но из-за того, что макроэкономика страны существенно изменилась, миг получения денег может сдвинуться. Такова плата за стабильность. Что касается цен на жилье, то от их роста система не дать в обиду не может. Для того, чтобы быть устойчивой, она на все сто отвязана от строительства жилья, занимается только деньгами. Это сугубо финансовый институт.
- В чем привлекательные черты ССК, и в чем ее слабости?
- Минус у ССК по сравнению с ипотекой только единственный - долгий период ожидания. Человек не ныне получает квартиру, а через два-два с половиной года. В Германии, например, позже войны период накопления составлял примерно 6 лет.
На самом деле, это минус для тех, у кого и так довольно денег. А на существенные покупки мы все равно копим, так лучше совершать это в стройсберкассе - при поддержке государства, со страховыми гарантиями.
Основной плюс: ССК грубо в 10 раз стабильнее при больших колебаниях потоков вкладчиков, чем обычные банки. Сбой американской ипотечной системы отразился на всем мировом рынке, и все-таки немецкие стройсберкассы никак на него не среагировали. Поток вкладчиков прежний, все параметры прежние, даже минимальных отклонений по очередям не наблюдается. Причина устойчивости понятна: в этом месте вкладчик и получатель кредита одно и то же лицо, прекратился поток вкладчиков, не стало и получателей.
- Станет ли ССК "народным" вариантом ипотеки?
- Обязательно и, на мой взгляд, распространится на глаз на треть населения страны. Это доказывает навык более бедных, чем Россия, стран. В Словакии, Чехии ССК удачно работают. В Казахстане за три года они вышли примерно на полтора миллиарда долларов в год. С принятием закона в нашей стране стройсберкассы заработают безотложно же и выйдут за 5 лет примерно на 100 миллиардов долларов, я в этом не сомневаюсь.
Мы ознакомились с позицией автора идеи внедрения ССК в России, послушаем и другие мнения. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru попросил профессионалов рынка недвижимости поделиться своей точкой зрения.
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
- У нас сильно высокая инфляция в сегменте недвижимости. Не несложно общая инфляция (10-12%), а хуже: в недвижимости "обесценивание" денег идет быстрее, так как квадратные метры все период дорожают. Примерно - на 26% в год за период 2000-2007 гг. В условиях этакий бешеной инфляции накопления без государственной компенсации без затей невозможны. Поэтому вопросительный мотив о государственной поддержке обсуждался весьма долго. Но денег на все не хватало, оттого десять лет вспять решали - куда послать господдержку - на ипотеку или на ССК? Выбрали первое.
Ипотечное жилищное кредитование носит более динамический нрав и имеет вероятность объять большее число заемщиков по сравнению с ССК. Поэтому средства - в виде государственных гарантий - были направлены создание и формирование АИЖК.
Сегодня положение изменилось. Ипотека уже не нуждается в господдержке так, как это было на начальном этапе, участие государства тут сокращается. А ССК ныне позволительно простимулировать. Это будет нормальный, хоть куда инструмент. Мы, благодаря закону об ССК, наконец, сможем воспретить различные мошеннические накопительные схемы. Стройсберкасса исключает возможности мошенничества, - она является аналогом банка (а не кооператива) и будет находиться под контролем государства в лице Центробанка.
Никакой конкуренции между ССК и ипотекой не будет, они станут товарищ друга дополнять. ССК займет свою нишу, наш невеликий сегмент, ближе к потребительскому кредитованию (ремонт жилья, перепланировка, покупка мебели, дачи и т.д.) Это будет обширно разветвленная система доступных малых кредитов. Этим ССК крайне привлекательна.
Слабость ССК - в ее замкнутости. Ведь ипотека - открытая система, капиталы идут с финансовых рынков. А система ССК формируется за счет участников этого сообщества. Поэтому на первом этапе ей нетрудно необходима подмога государства.
Кристина Рзаева, босс по продажам Независимого Бюро Ипотечного Кредитования:
Преимущества ССК в невысокой, на первой взгляд, стоимости займов. Да, как бы бы и проценты по вкладу капают, и отличалка в ставках по вкладу и по кредиту не должна быть выше 3% в пользу кредита. Но, ипотека - это "здесь и сейчас".
Ипотечный клиент фиксирует цена квартиры при покупке, и если скрупулезно посчитать стоимость выданных нынче в кредит денег через год, два, пять, пятнадцать, сравнив порядок инфляции, которая на деле выше, чем нам рассказывают, и габарит процентной ставки, то можно серьезно задуматься, - кому это было выгоднее, покупателю или банку. Деньги пользователя ССК, вносящего ежемесячные вклады, в лучшем случае не излишне обесценятся за год-два, потому как что сегодняшние ставки по вкладам в рублях не дотягивают до уровня инфляции.
У данной схемы была своя ниша в виде кооперативов, которые предлагали и рассрочки на срок до 15 лет, и рядом 2% годовых, но массовыми они так и не стали.
Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век":
Если мы говорим об ССК как о коммерческих структурах, то творить новоиспеченный картина коммерческих банков нецелесообразно. Если речь идет об ССК как о специализированных кредитных учреждениях, создаваемых и поддерживаемых только государством, тогда закон будет полезен.
Ключевым преимуществом ССК могла бы быть мощная финансовая подмога государством деятельности таких структур. Это было бы логичным шагом в поддержку национального проекта "Доступное жилье".
Люди поверят в ССК, если их будет учреждать страна и гарантировать их финансовую устойчивость, а кроме того возврат вкладов и выплату процентов. Государственные гарантии по вкладам в ССК должны быть существенно выше, чем по вкладам другого целевого назначения.
Недостатком ССК является ограниченный состав банковских операций в различие от других коммерческих банков.
Но в свое время чем, созидать ССК следует отозваться на нехитрый вопрос - кто будет реальным потребителем их финансовых услуг?
Илья Зибарев глава блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка:
Еще не нимало понятно, сколько держава будет начислять на депозиты стройсберкасс (ССК), вследствие этого изрекать однозначно сложно. У меня есть сомнения в эффективности этой схемы в целом, оттого что накопления граждан на депозитах ССК и дотации государства должны обгонять и инфляцию и темпы роста цен на рынке недвижимости, чтобы джентльмен в итоге смог достать квартиру.
ССК будет сложно завоевать рынок сразу. Люди, у которых финансы есть, скорее всего, будут забирать все-таки ипотечные кредиты, потому что покупка жилья через ипотеку быстрее и понятней. А люди с небольшим достатком могут остановить свой выбор ССК, но в данном случае покупка квартиры может затянуться реально надолго.
Ипотека позволяет взять недвижимость в текущее время - то есть по фиксированной цене, ибо позже стоимость квартиры растет на рынке, а для вас она уже зафиксирована.
Артис Вейпс, шеф компании "Ипполит-ипотечный брокер":
Привлекательность ССК - в предложении более низких ставок по кредиту, целевом предназначении (решении жилищного вопроса). Слабость - в низких ставках по сбережениям, отложенной на немного лет возможности кредитования.
Желающих схватить ипотечные кредиты под 6% годовых в эти дни соберется значительно больше, чем желающих сберегать свои денежки под 3-4% годовых. Поэтому прогнозировать счастливый момент или провал ССК сегодня на практике невозможно.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Пока серьезным аргументом "против" накопительных схем является инфляция и увеличение цен на жилье. Сегодня в нашей стране удобнее существовать в кредит, нежели "откладывать на старость". Но ведь и первоначальный взнос необходимо умудриться как-то собрать, - в ипотечный банк с пустыми руками не придешь. Москвичу накопить треть от стоимости жилья за два года тяжко. А если ему поможет ССК, процентами, госучастием и льготным кредитом, то мишень становится ближе. В регионах обстановка помягче. Конечно, вслед за тем будет нелегко - придется расплачиваться и с ССК и с банком. Тем не менее, ССК - еще один вариант решения главного в нашей стране вопроса - квартирного. А чем больше выбор, тем лучше.
Опубликовано: 19 апреля 2008
