Брокер - не рокер, не переедет
Всегда ли нужен брокер при покупке квартиры в кредит.
"Если бы я знал, что все так просто, не стал бы нанимать брокера". Если кто-то из ваших знакомых прибегал к услугам ипотечного брокера, вы наверное слышали такое откровение. Но задним числом многие дела кажутся легкими, в особенности когда они сделаны с сторонний (и профессиональной) помощью. Знание - что ни на есть дорогой товар.
Ради обладания им придется потратить или близкое время, или деньги. Выбор за вами. А мы расскажем, как определить, впрямь ли необходим брокер или выгоднее все свершить самостоятельно. Ипотечный брокер посредничает между банком и клиентом, помогая последнему принять кредит. Поскольку это связано с недвижимостью, первыми, естественно, нишу заняли риэлторы. Нужно ли было при этом вводить новое наименование специальности - здоровенный вопрос. Лет пять-шесть лет вспять капельку ли не каждая вторая статья о недвижимости объясняла, чем "белые" риэлторы отличаются от "черных" маклеров. Едва разъяснили народу, что "риэлтор" - терминобъяснение термина эдакий же приличный, как "нотариус" или "адвокат", как пришлось понимать с брокерами.
Брокеров никто не любит. С таможенными сталкиваться не приходилось? А в форме 3-НДФЛ на приобретение налогового вычета сколь неправильных запятых поставили? Но затем вам объяснили, что за соседней дверью находится офис брокера. У каждого "одного окна" есть своя соседняя дверь, за которой вас ждет "брокер". В русском языке заимствованные слова порой приобретают значение, немыслимое в оригинале. Зачем риэлторам, на практике честным предпринимателям, понадобилось подмоченное госструктурами словечко "брокер", постичь трудно.
Вас много, а я одна
Тем не менее сам ипотечный брокеридж оказался жутко востребованным. Дело в том, что многие банки, избалованные корпоративными клиентами, так до сих пор и не научились вкалывать с физическими лицами. Квалификация ипотечных инспекторов зачастую чертовски низка: они худо-бедно вызубрили ипотечную программу родного банка, но не ознакомились с продуктами конкурентов. Хотя бы для того, чтобы сравнить их, явить клиенту свои преимущества. Ваши попытки побеседовать об этом встретят оловянный чиновничий взгляд.
Иногда этому есть объяснение. Многие банки ни при каких обстоятельствах не горели желанием заниматься ипотекой и в родное миг открывали это ориентация только "по просьбе" кураторов нацпроекта "Доступное жилье". Нет, до саботажа не доходит, но и инициатив не дождетесь. Некоторые банки - то ли по причине мирового ипотечного кризиса, то ли воспользовавшись им как предлогом - ужесточают условия кредитования. Не беда: другие банки как раз сегодня ипотеку удешевляют. И не наперекор рыночным законам, а в полном соответствии с ними занимают освободившееся пространство.
В любом случае на ипотечном рынке действует пара сотен "живых" ипотечных программ, которые к тому же все время меняются. Нужны ещё специалисты, которые подберут кредит в соответствии с актуальной зарплатой, семейным положением, карьерными перспективами, возрастом заемщика и другими параметрами.
Ваше материальное положение стабильно, ухудшения в ближайшие десять лет вы не опасаетесь, вследствие этого тип платежа (аннуитетный или дифференцированный) и условия досрочного погашения для вас несущественны? У вас хорошая "белая" зарплата, довольно свободных средств, доля которых вы планируете потратить на первоначальный взнос, причем эту сумму несложно и пересмотреть в сторону увеличения? Имеет толк при выборе банка постепенно употребить рекомендациями знакомых. Правда, советы зачастую противоречат дружбан другу, но главное - вы желанный клиент для любого банка, а при наличии навыков переговорщика нетрудно оставите ипотечных брокеров без их главного аргумента - сами выторгуете скидку и по комиссии, и по процентной ставке (если банк вообще ее предоставляет).
Если же заработная плата "серая", на первоначальный взнос придется наскребать по родне и друзьям, а выводы ипотечных калькуляторов сравнительно вашей способности оплачивать кредит разделились в соотношении 50 на 50, то разумно уйти в себя о помощи. Кроме того, у разных банков есть свои негласные традиции: одни категорически не рассматривают пятиэтажки, другие не любят Подмосковье дальше определенного километра и т. п. Во многих случаях рассмотрение кредитной заявки стоит недорого: не возбраняется напрямую обратиться в немного банков - два, четыре, десять.
Предварительный разговорчик с брокером не будет стоить ничего. Никто вас не "заболтает" и денег не стрясет: с такими страхами лучше вообще в кредитно-денежные отношения не вступать. Либо вам разом скажут, что ваша обстановка безнадежна, либо, повздыхав и поморщив лоб, обнадежат: шансы есть. Многие брокеры любят иллюстрировать словорассказ про то, что обозначает это слово. "шансы" процентами: "60 на 40", "70 на 30" - на большее не надейтесь.
Шерочка с машерочкой
На этом этапе вы можете заключить договор. В нем лучше оговорить, что гонорар брокеру выплачивается вслед за тем того, как банк одобрил кредит на указанную вами в договоре сумму. Других особых условий в договоре просто не прописывается: рассмотрение заявки в банке оплачивает клиент, он ничего не должен брокеру, а брокер - ему.
Но предварительная болтовня изредка заканчивается и по-другому. Ничто не мешает обходительно поблагодарить посредника и попробовать все произвести самому: "70 на 30" любого окрылят. Но есть проблема. Брокер оценивал свои шансы достигнуть для вас кредита в банке, партнером которого он является, а не ваши умения в той же области.
Скажем, банки имеют привычку автоматически обрубать примерно 10% суммы заявки - так, на всяческий случай. Инспектора не сверх меры заботит, что для вас 10% - сумма критичная. Возможно, он более того запишет себе в актив то, что отсек такого ненадежного заемщика. С брокером, тот, что уже привел в банк десяток-другой клиентов, так поступать не принято.
Еще единственный вариант действий: на сайте понравившегося вам банка находите список брокеров-партнеров и начинаете переговоры с ними, в то же время или по очереди. С одной стороны, это плюс: брокер-партнер при банке давно, и если берется вышибить для вас кредит, то счастливый момент без малого гарантирован. С иной стороны, "дружба" такого брокера с кредитными инспекторами зачастую небескорыстна, а это чревато неприятными сюрпризами.
Проще говоря, клиент брокера - "полуфабрикат". Тот, кто приходит с улицы, вообще "сырой". Чтобы "приготовить" клиента, выжать из него максимум, желательно подключить к делу еще и риэлтора - это нимало другие цены за услуги и откаты посредникам. Впрочем, брокеры, зная свое место, уж очень уж нагло навязывать риэлтора не станут: "Мне-то что? Кредит я вам выбью, шанс 70 супротив 30. Но это потому что полдела. Банк самодеятельности не любит. Могут и не одобрить квартиру, которую вы найдете. 30 на 70". Обработка клиента - занятие инспектора.
Уважаемые банки заключают с уважаемыми агентствами недвижимости официальные договоры о партнерстве. Неуважаемые агентства также заключают договоры. Но уже неофициальные и прямо с кредитными инспекторами, которые работают с клиентами.
Кредитный инспектор не только сообщает клиенту габарит суммы, которую банк готов ссудить, и разъясняет требования к объекту кредитования (будущей квартире), но попутно ненавязчиво рекомендует агентство. Например, приплетает риэлторов к рекомендуемым банком страховщикам и оценщикам (к двум последним претензий нет: так требует закон и элементарная секьюрити кредитной организации).
Через неделю торжествующий клиент приходит в банк и говорит: "Вот, нашел квартиру в Малаховке. А в том агентстве, которое вы мне рекомендовали, предлагали точь-в-точь такую же, но дороже и в три раза дальше - на окраине Раменского". Через два дня клиент узнает, что Малаховку банк не кредитует, так как тамошняя недвижимость неликвидна: поселок - не город. В условиях ничего не говорилось о неполноценности поселков, да и Малаховка будет побольше, чем города Сходня или Апрелевка. Но... запрещено обламывать чужие надежды.
Такая ситуация реальна даже в крайне крупном банке, который входит в пятерку лидеров ипотечного кредитования. Хотя "уважаемые" и "неуважаемые" банки, агентства, брокеры - это, конечно, условности. И шибко нелегко понять, в каком случае имеет местоположение самодеятельность инспектора и брокера, а в каком - указания менеджеров рангом повыше, то, что называется "политикой" банка.
По закону Мерфи
Другое дело, что по закону Мерфи, если что-то может сходить не так, то оно пойдет не так. Был случай, когда специалисты банка не заметили в комплекте документов об отсутствии задолженностей справки из газовой службы (в некоторых районах Подмосковья газ оплачивается отдельно). Правда, и риэлтор обнаружила это не сразу, но вовремя. Как продавец умудрился задолжать по газу несколько тысяч рублей, уму непостижимо. Это подробность по сравнению с тем, что, по мнению оценщика, цена квартиры может попасть меньше, чем за нее назначил продавец. Банк безотлагательно уменьшит сумму кредита.
Едва ли не в каждом втором случае возникают всевозможные проблемы с выпиской продавца. А срок разрешения банка на кредит - всего три месяца. Урегулировать все эти вопросы без риэлтора, по правде сказать, сложновато. То есть мы сызнова скатились ко "второй линии обороны" - вопросу о найме риэлтора, хотя так и не ответили на вопросительный мотив о "первой линии" - найме ипотечного брокера.
Ответим так. Если отбор банков у вас невелик и вы чувствуете, что без услуг брокера не обойтись, то, очевидно, банк переложил на брокеров количество своей работы. Постарайтесь соорудить это основой договоренности и дайте понять, что рассчитываете на преференции. Даже если ваш эпизод "очень сложный". Собственно, зачем нет? Нельзя обрести одобрение кредита, чуть-чуть не соответствуя стандартам банка. Меня одобрили, и меня "привел" брокер: пожалуйте скидку. Даже 0,25%, как правило, оправдывают горечь потерь. В этом смысле ипотечные брокеры выгодно отличаются от таможенных или тех, что сидят за соседней дверью у "одного окна".
Опубликовано: 25 апреля 2008
