В угоду инвестору
Банки начали разыскивать новые способы и программы кредитования частных лиц.
Уральские банки начинают развивать новое ориентация работы - кредитование физических лиц под покупку торгово-офисных помещений.
Тем самым они рассчитывают притянуть клиентов, которые из-за стагнации цен на рынке жилой недвижимости желают инвестировать в коммерческую недвижимость, которая в то время как не сбавляет темпов роста. Проблема только в том, признаются банкиры, что в реальности таковой продукт не будет массовым - планировать на его получение, скорее всего, смогут лишь клиенты, подтвердившие барыш не менее 160 тысяч рублей.
С ростом благосостояния россиян уральские банки начали разыскивать новые способы и программы кредитования частных лиц. Как фиксируют финансисты, в ближайшее миг в регионе банки начнут живо продвигать кредиты физическим лицам на покупку торгово-офисных помещений. По словам аналитиков ИК "Финам", в центральной части России эта тенденция начала набирать обороты ещё в прошлом году, когда рынок жилой недвижимости в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге начал показывать замедление темпов роста цен. Одновременно спрос на коммерческую недвижимость в регионах начал расти, и количество тех, кто раньше инвестировали в квартиры, начали выискивать альтернативу.
Эта тенденция уже заметна и в УрФО. Как отмечает патрон управления потребительского и ипотечного кредитования Ханты-Мансийского банка Олег Мосин, инвестировать гроши в покупку жилья становится не так привлекательно, как раньше. Кризис пришел и на уральский рынок жилищной недвижимости.
В прошлом году строительные компании, видя ошеломительный стопроцентный подъем цен на жилую недвижимость, начали крайне бойко вкладывать финансы в земельные участки, в возведение новых площадок под сооружение жилья. По объемам строительства был сформирован шибко немалый задел.
Все эти дома будут сдаваться в 2008 - 2009 годах. "В результате на рынке итоге для людей, которые планируют приобретать квартиры, в ближайшем будущем наметится будущность получить их по больше низкой цене, чем в текущий момент (по данным УПН, c конца 2006 года цена квартир выросла на 3,3%). "В результате, по мнению господина Мосина, в течение ближайших двух лет стоит ждать стабилизации цен на жилье и, возможно, их снижения".
Для частных инвесторов вложение средств в жилье стало непривлекательным финансовым инструментом. И чтобы удовлетворить запросы клиентов, некоторые банки идут более того на то, что открывают кредиты на покупку грузовой и тяжелой техники для тех, кто решил получить на сдаче в аренду, например, подъемного крана. Но покуда активнее всего из нетрадиционных направлений набирает обороты как раз кредитование физлиц под покупку коммерческой недвижимости (с подобной услугой на рынок выходили в частности "Абсолют-банк", "Москоммерцбанк", "Сбербанк", "Внешторгбанк").
А вот инвестиции в торгово-офисные помещения с последующей их сдачей в долгосрочную аренду, по мнению специалистов, в настоящий момент являются более интересными, так как в регионе идет динамичное строительство, и архитектура современных микрорайонов подразумевают существование торговых площадей, в том числе на первых этажах зданий. Участники рынка недвижимости отмечают, что желающие приобрести коммерческую недвижимость для увеличения собственного капитала посреди частных лиц в эти дни есть.
Впрочем, как признает гендиректор инвестиционно-строительной компании ООО "Недвижимость Екатеринбурга" Татьяна Кутищенко, половинка из них - это директора и топ-менеджмент предприятий, которые планируют потом применять эту недвижимость для нужд своих организаций. Другая половина - это обитатели города с высоким доходом, которые планируют позже сдавать коммерческую недвижимость в аренду. И их заинтересованность к коммерческой недвижимости неудивителен, так как цены на нее неуклонно растут.
По словам аналитика РИЦ "Уральская палата недвижимости" Гурама Тухашвили, с начала года стоимость жилой недвижимости на рынке Среднего Урала выросла лишь на 3% (в прошлом году - на 103%), в то момент как увеличение стоимости коммерческой недвижимости за квадратный метр с начала 2007 года составил в среднем уже 20-22% (в прошлом году - лишь рядом 12%). Естественно, что доходы с инвестиций в торгово-офисные помещения в таковый ситуации ожидаются выше, чем доходы от вложений в квартиры. Поэтому, отмечает шеф блока "Ипотека" "Альфа-банка" Илья Зибарев, новая услуга банков будет очень востребована, так как потребности в торговых площадях всегда растут.
Окупается же этакий кредит, уверяют участники банковского рынка, довольно быстро, так как арендные ставки зачастую выше, чем плата по кредиту, рассчитанному на 15 лет. В результате, эдакий кредит не возбраняется выплатить на практике в два раза быстрее.
По данным Ханты-Мансийского банка, для покупки торгово-офисных помещений физлицам понадобятся достаточно большие суммы - от 5 млн. рублей и выше, в зависимости от региона. При этом условия получения кредита подразумевают кредитование на срок до 15 лет, под процентную ставку от 12,5 до 15% в зависимости от первоначальных условий (взноса, срока кредитования) с первоначальным взносом от 10% до 50%.
Для расчета целесообразности получения такого кредита мы решили схватить коммерческую недвижимость стоимостью 7 млн. рублей (это порядка 100 квадратных метров по текущим ценам, что соответствует площади трехкомнатной квартиры или небольшого магазина на первом этаже со складом), при условии, что арендная ставка нынче для коммерческой недвижимости в Уральском регионе составляет в среднем 1 тысячу рублей за квадратный метр (данные УПН), а средняя стоимость покупки квадратного метра коммерческой недвижимости класса С на Урале составляет 65 тысяч рублей.
Кроме того, владельцу такого объекта нужно будет кроме процентов по кредиту вносить плату и налог на доход от аренды. По расчетам аналитиков ИК "Финам", сдача в аренду приобретенного на 7 млн. рублей торгово-офисного помещения по текущим ставкам принесет в год примерно 1,300 млн. рублей в качестве арендной платы, минус налоги, коммунальные платежи и прочие расходы. Таким образом доход составит не менее 1 млн. рублей.
При ставке 15% годовых арендная плата еле-еле сможет окутать обслуживание долга - ежемесячные платежи в банк составят приблизительно 127 тысяч рублей (при условии, что кредит был взят на 15 лет с первоначальным взносом в 10% от суммы). Однако, с учетом того, что аренда коммерческой недвижимости и цена торгово-офисных помещений, вероятно, продолжат рост, соотношение будет изменяться в пользу заемщика.
По признанию самих банкиров, практика получения кредитов физическими лицами под покупку торгово-офисных помещений вряд ли станет массовой, так как изначально требует существенного объема вложений, а следом и расходов на обслуживание коммерческой недвижимости.
Кроме того, чтобы принять такой кредит, совокупный доход семьи заемщика должен будет собирать порядка 160 тысяч рублей в месяц. Таким образом, подмечают аналитики, основными потребителями такого кредита смогут сделаться предприниматели, менеджеры высшего звена, которые будут закупать помещения не для сдачи в аренду, а для непосредственного использования. Таким образом, они смогут вместо выплаты арендной платы обслуживать кредит и покупать помещение для своего коммерциала как бы в рассрочку.
Опубликовано: 11 июля 2008
